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皆様、銀座法律事務所所属の弁護士梅林です。

今年は、事務所の周りでもインフルエンザにかかる方がおり、インフルエンザの流行を実感しております。

皆様、体調にはお気を付けください。

さて、今回は、生前贈与と相続税について書きたいと思います。

　相続税法では、暦年贈与の生前贈与は以下のように取り扱われます。

　相続又は遺贈により財産を取得した者が、その相続の開始前７年以内にその相続に係る被相続人から贈与により財産を取得した場合は、その者について、その贈与により取得した財産の価格（その財産のうち相続開始前３年以内に贈与により取得した財産以外の財産については、その財産の価格の合計額から１００万円を控除した残額）を相続税の課税価格に加算した価格を相続税の課税価格とみなして算出した金額をもって、その納付すべき相続税額とされます（相続税法１９条）。

　従って、相続開始前７年以内に財産を贈与した場合は、その贈与財産は相続財産に組み込まれてしまうため、結果的に遺産を減らすことにつながらず手間だけが増えることになります。

　もっとも、以下のような場合には、贈与後７年以内に相続が開始すると想定されたとしても、贈与を実行することが考えられます。

　実際の実行に当たっては、贈与した際の贈与税、贈与しなかったとして遺産が残っていると仮定した場合の相続税の金額を比較検討して決める必要があります。

①　短期間での値上がり等が想定されるような財産がある場合

　　上記のとおり、相続開始前７年以内に財産を贈与した場合は、その贈与財産は相続財産　

　に組み込まれてしまいます。

　　しかしながら、加算される評価額は贈与の時の価格とされていますので、短期間であっ

　ても相続時には値上がりが想定されるような財産である場合は、値上がり前に贈与するこ

　とも考えられます。

②　対象財産が収益物件である場合

　　対象財産が賃貸不動産など収益物件である場合は、早期の財産移転により、被相続人に

　賃料収入等の金融資産が蓄積されることを防ぎ、贈与を受ける相続人に賃料収入等の金融

　資産が蓄積されるようにすることも想定されます。

　　また、相続開始前７年以内の贈与であれば、納税した贈与税は相続税額から控除される

　ので、税負担が軽くなることが考えられます。

　　さらには、収益物件の移転に伴う、賃料収入等の金融資産の蓄積により、納税資金の準

　備となることも考えられます。

生前贈与は、贈与する資産によっては、その後の相続税等の対策になり得ますので、是非、相続税専門の税理士に相談することがよろしいのではないかと思います。

皆様、銀座法律事務所所属の弁護士梅林です。

今年は例年より早く、インフルエンザも流行ってきているという報道もありますので、皆様、体調にはお気を付けください。

さて、今回は、遺産分割調停等における家財道具の取り扱いについて書きたいと思います。

遺産分割調停等で言われる、家財道具は、一般的には日常生活に使われる家庭用財産のことを言います。

相続税申告においては、家財道具も相続税の課税対象となり、申告書に、家財道具一式の評価額として、「１０万円」や「２０万円」などと記載することがあります。

この申告書記載の評価は、過少申告といわれないように便宜的に評価額を計上していることが多く、実際のその分の価値があると査定したうえで行っているものではありません。

調停や審判では、遺産分割の判断をするためには、遺産の範囲を特定することが必要であり、特定された遺産について評価を確定することも必要となります。

日常に使われる家庭用財産について、箸１本、ペン１本まで特定することは不可能ですし、家財道具が特定されているかを判断することも、被相続人と同居していなかった相続人には不可能と思われます。

また、家財道具一つ一つの評価を確定することも不可能と考えられ、また、実際には、価値がゼロ円という家財道具が多いと思われます。

上記のように考えられるため、調停や審判では、相続税申告書に記載があったということで家財道具一式が遺産目録に記載されていたとしても、原則として分割対象の遺産としては取り扱わない形で処理が進められます。

もっとも、遺産分割調停まで進んでいる場合には、当事者間で感情的な対立等もあるため、調停手続き中において、当事者の中より、家財道具の処理を強く希望するようなことがあった場合、調停期日で、遺産分割協議とは別途で、当事者間で、特に処理（取得）を希望する家財道具について、形見分けについての調整が図られることがあります。

形見分けとされるような家財道具については、最終的に遺産分割調停や審判の対象財産とはならないため、どこかの時点で話し合いで解決を図る必要がありますので、最終的な遺産分割による利益を踏まえ、解決を図ることが肝要ではないかと思います。

皆様、銀座法律事務所所属の弁護士梅林です。

既に１０月も中旬となり、こちら東京では、だんだんと朝の気温が下がってきて涼しい日が続いており、また、秋雨前線の関係か、あまり天気が良くない日が続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

インフルエンザも流行ってきているという報道もありますので、皆様、体調にはお気を付けください。

さて、今回は、遺産分割協議書に不動産を記載する際の注意点について書きたいと思います。

遺産分割を原因として不動産の所有権移転登記を行う際、遺産分割協議書が登記原因証明情報となり、同登記の必要書類となります。

そのため、遺産分割協議書には、分割対象の不動産を特定して、漏れなく記載しておく必要があります。

漏れがある場合、再度、抜けている部分の不動産についての遺産分割協議書を作成し、登記申請を行うという二度手間になってしまいますので注意が必要です。

不動産を網羅的に把握するための一つの手段としては、被相続人宛に発行された直近の固定資産税の納税通知書や、被相続人の名寄帳（固定資産税台帳）を参照する方法があります。

注意を要するのは、当該不動産の前面の道路が私有の公衆用道路となっているケースです。

このケースでは、その道路は非課税であるため、納税通知書に記載がなく、また、市町村によっては名寄帳にも載っていないことがあります。

そのため、このようなケースでは、念のため、公図を取り寄せ、前面道路の登記情報を取り寄せて確認することが無難と思われます。

上記のほか、被相続人の名寄帳で不動産を確認する場合、名寄帳は市町村単位で管理されているため、隣接市町村にも不動産を所有している可能性がある場合には、別途隣接市町村にも名寄帳を取り寄せて確認をする必要があると考えられます。

皆様、銀座法律事務所所属の弁護士梅林です。

既に９月も中旬となっておりますが、こちら東京では、まだまだ真夏日が続いております。

皆様、体調にはお気を付けください。

さて、今回は、土地の無償利用と特別受益について書きたいと思います。

特別受益は、共同相続人間の公平を図るため、特別な受益（贈与）を相続分の前渡しとみて、計算上贈与を相続財産に持ち戻して（加算して）相続分を算定するという制度です（民法９０３条）。

土地上に相続人の所有建物がある、被相続人所有の土地の無償利用の場合、被相続人が相続人に対し、土地の無償利用の権利を設定すること自体が特別受益となります。

これは、建物が存在する、土地の無償利用の権利が付着した土地は、換価がされにくく、その分、土地の価値が減価するものと評価できます。

他方で、建物所有者である相続人は土地の無償利用という利益を得ております。

そのため、この場合、被相続人から相続人に対し、土地の無償利用の権利相当額の利益が無償で贈与されたと同じだということで、土地の無償利用が特別受益に該当することになります。

土地の無償利用の権利相当額の利益の評価は、一般的には、木造や軽量鉄骨の建物であれば、土地更地価格の１割～２割程度、重量鉄骨やコンクリート造りの建物であれば、土地更地価格の２割～３割程度でなされます。

なお、上記土地の無償利用の権利相当額の評価において、他社に賃貸した場合の相当地代額を特別受益の額とすべきという主張が見られますが、一般的にはその主張は認められません（東京地判平成１５年１１月１７日）。

被相続人が無償で土地利用を許す場合は、相続人からの扶養の負担を期待している場合も多く、建物所有の相続人において被相続人に対する扶養の負担があるのであれば、土地利用は実質的には無償ではないため特別受益には該当しない、あるいは特別受益として相続財産に加算して相続分を算定することを要しないという持ち戻しの免除の意思があったということも十分に考えられます。

被相続人の土地上に、相続人が、土地の使用料を支払うことなく建物を建築するという例はよく見受けられますので、そのような事案でお困りのことがあれば、是非専門家にご相談頂ければと存じます。

皆様　弁護士梅林でございます。

私が居住しているところでは、昨日は、雷がかなり鳴っており、その間、雨も土砂降りのような状況でした。まだまだ暑い日が続き、急な落雷やひどい雨に見舞われるかもしれませんので、皆様お気を付けください。

さて、今回は、居住用不動産の配偶者への贈与について述べたいと思います。

居住用不動産について、あまり相続税対策の期間が取れないような場合、贈与税の配偶者控除を利用した対策が考えられます。

この贈与税の配偶者控除制度とは、婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除１１０万円の他に最高２０００万円まで控除（配偶者控除）できる、即ち、基礎控除を含めて最高２１１０万円まで控除できるという特例です（相続税法２１条の６）。

この特例の適用を受けるための主な適用要件は以下のとおりとなります。

①　夫婦の婚姻期間が２０年を過ぎた後に贈与が行われたこと

②　配偶者から贈与された財産が、居住用不動産であること、又は居住用不動産を取得する　　

　ための金銭であること

　　なお、居住用不動産は、専ら居住の用に供する土地もしくは土地の上に存する権利又は

　家屋で国内にあるものを言います。土地の上に存する権利は、例えば借地権が該当しま

　す。

③　贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を

　受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引

　き続き住む見込みであること

④　同じ配偶者から過去にこの特例の適用を受けていないこと

⑤　一定の書類を添付して贈与税の申告をすること

居住用不動産を贈与する場合、居住用不動産を幾らと評価して贈与税申告をするかについては専門的な知識を要することもありますので、居住用不動産の配偶者への贈与をお考えの方は、専門家にご相談頂くことがよろしいのではないかと思います。

皆様　弁護士梅林でございます。

私が勤務している東京銀座でも、まだ優れない日が続いていますが、もうすぐ梅雨明けという段階まで来ています。これから蒸し蒸しとする季節がやってきますので、皆様ご体調にはお気を付けください。

さて、今回は、相続税の土地評価で減価要因となるセットバックについて述べたいと思います。

建築基準法上、建物を建築するためには、原則として道路の幅が４メートル以上の道路に接している必要があります。しかしながら、上記建築基準法の規制前の昔ながら建物が立ち並んでいる道路では、必ずしも道路の幅が４メートルない道路（２項道路と呼ばれます。）のところもあり、そのような道路に面している建物をいきなり不適法な建物とするわけにはいかないため、将来的に道路の幅が４メートル以上となるように、再建築の際には道路となる部分の敷地を後退させることを義務付けることで処理しています。この後退のことを、一般的にセットバックと呼んでいます。

セットバックの調査方法は、対象地の市役所等の建築確認手続を所管する建築課で建築計画概要書を入手し、その書面の中の建築確認申請時に承認されたセットバックの概要が記載されている配置図をもとに、現地で道路の幅などを照合し、セットバック済みか否かを判定します。

セットバック部分の敷地は、現状では敷地として利用できているとしても再建築の際には使用できない敷地となるため、相続税の評価ではセットバック部分を３０％評価としております。他方で、既にセットバックが済んでいる敷地は私道の一部として評価をするため、その道路が通り抜けできる道路の場合には、セットバック済みの私道部分の評価は０となります。

都心の土地では、１平方メートル当たりの価値も高いため、セットバックによる減価ができるかどうかで、相続税がかかる課税価格も変わり、それに伴い支払う相続税も変わってきます。

セットバックの調査、セットバックを反映させた相続税の土地の評価には、専門的な知識が必要となることも多いため、セットバックが関係する土地の相続の場合は、税理士等の専門家にご相談頂くことをご検討頂ければと存じます。

皆様　初めまして　弁護士梅林と申します。

業務の中で気になった点など、何かしら皆様のお役に立てるような情報を発信できればと思い、ブログを始めさせていただきましたので、よろしくお願い致します。

相続税申告のご相談に乗っている中で、相続財産の減価要因である、地積規模の大きな宅地というものに遭遇することがあります。

分かりやすい例は、被相続人の土地が連続して数筆あり、それを一体として使っている宅地が、地積規模が大きいとして、地積規模の大きな宅地に該当するというものです。分かりにくい例として考えられるものは、古いマンション団地でよくみられるのですが、団地の敷地を、その団地に立っている数棟のマンション所有者がみんなで共有しており、その敷地が、地積規模が大きいとして、地積規模の大きな宅地に該当することがあります。

地積規模の大きな宅地に該当するためには、①三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）に所在する土地の場合、５００平方メートル以上の土地である、②普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区に所在する土地である、③市街化調整区域内の土地ではない、などの一定の要件が必要となりますが、この減価要因があるとして計算した結果、前面路線価等で計算した１平方メートル当たりの価格を、２～３割と、減額でき、相続税の課税価格が減額できた例もあります。

なお、「地積規模の大きな宅地」という名称ですが、現在宅地ではなくとも、将来宅地化される可能性が高い雑種地でも適用可能な場合があります。

適用要件の確認などの専門的な事項もありますので、地積規模の大きな宅地かもしれない遺産が含まれているような案件は、相続税の課税価格が下げられる、即ち、相続税額が下げられる可能性がありますので、税理士などの専門家に是非ご相談ください。