2025年07月頭出しタイトルのみ全文

皆様　弁護士梅林でございます。

私が勤務している東京銀座でも、まだ優れない日が続いていますが、もうすぐ梅雨明けという段階まで来ています。これから蒸し蒸しとする季節がやってきますので、皆様ご体調にはお気を付けください。

さて、今回は、相続税の土地評価で減価要因となるセットバックについて述べたいと思います。

建築基準法上、建物を建築するためには、原則として道路の幅が４メートル以上の道路に接している必要があります。しかしながら、上記建築基準法の規制前の昔ながら建物が立ち並んでいる道路では、必ずしも道路の幅が４メートルない道路（２項道路と呼ばれます。）のところもあり、そのような道路に面している建物をいきなり不適法な建物とするわけにはいかないため、将来的に道路の幅が４メートル以上となるように、再建築の際には道路となる部分の敷地を後退させることを義務付けることで処理しています。この後退のことを、一般的にセットバックと呼んでいます。

セットバックの調査方法は、対象地の市役所等の建築確認手続を所管する建築課で建築計画概要書を入手し、その書面の中の建築確認申請時に承認されたセットバックの概要が記載されている配置図をもとに、現地で道路の幅などを照合し、セットバック済みか否かを判定します。

セットバック部分の敷地は、現状では敷地として利用できているとしても再建築の際には使用できない敷地となるため、相続税の評価ではセットバック部分を３０％評価としております。他方で、既にセットバックが済んでいる敷地は私道の一部として評価をするため、その道路が通り抜けできる道路の場合には、セットバック済みの私道部分の評価は０となります。

都心の土地では、１平方メートル当たりの価値も高いため、セットバックによる減価ができるかどうかで、相続税がかかる課税価格も変わり、それに伴い支払う相続税も変わってきます。

セットバックの調査、セットバックを反映させた相続税の土地の評価には、専門的な知識が必要となることも多いため、セットバックが関係する土地の相続の場合は、税理士等の専門家にご相談頂くことをご検討頂ければと存じます。