2026年08月頭出しタイトルのみ全文

弁護士法人吉祥寺法律事務所の弁護士梅林です。 私が勤務する東京のお隣の千葉では、局地的な豪雨で浸水などの被害が出ていると報道されております。 エルニーニョ現象が原因なのか、千葉程ではないにせよ、ゲリラ豪雨で被害が出たという報道はよくされておりますので、皆様もお気を付けください。

今回は、遺産分割調停等における農地や山林の評価について述べたいと思います。

実務上は、地方の農地や山林は資産価値がそれほど高くない場合が多いことから、固定資産税評価額ないしは路線価によるか、価値がほぼなしとしてゼロと評価することも多くあります。 しかしながら、適正な評価等のために、以下の検討をすることが有用と思います。

①　現況確認

　　登記上、地目が山林や農地とされていても、現況が宅地の場合もありますので、現況と登記上の地目が一致しているかを確認することが必要です。

②　地元業者への確認 　　

　　大都市周辺等では、農地・山林であっても、思いのほか高く評価されることもあるため、農地・山林だから価値は低いと安易には決めつけず、念のため、地元業者にどのくらいの評価化を当たってみることがよいと思います。

③　取得希望者の確認

　　誰も取得する希望者がいなければ、相続人全員で換価することを検討することになりま　す。 取得希望者がいる場合、固定資産税評価額ないしは路線価で評価をする例が多いです。上記のように評価する例が多いのは、評価に争いがあれば、裁判所の選ぶ鑑定人による鑑定ということになりますが、通常、農地や山林は、そのような鑑定費用をかける必要があるような価値が高い土地ではないためです。

④　固定資産税評価額とすることに不適切とするような事情がないか

　　農地の場合、宅地に転用できるような土地の場合、固定資産税評価額を大きく超える価値を有する可能性がありますので、宅地転用できるような土地の場合、固定資産税評価額のままで評価することは不適切と考えられます。

　　また、山林も、その山林に生えている木々が、例えば檜の木々であるなど、木々自体に大きな価値がある場合は、固定資産税評価額のままで評価することは不適切と考えられ、木々自体の価値を森林組合や近隣の材木商から情報を得て評価し、土地の価値に加算する必要があります。